某大手不動産会社主催の
「資産（土地）活用セミナー」のひとコマです。
最近、不動産活用の失敗事例が、多々あり
当事務所に相談に来るお客様（顧問先外）も
多くなりました。
今回のセミナーでは、成功事例・失敗事例を
学んでいただきながら・・・・事例を通して
資産活用を検証していただきました。









〔事例1〕収支計算とキャッシュフロー計算の不一致（顧問先外）
土地300坪（相続により取得）に賃貸アパートを建築した事例です。
銀行から建築資金として100％を調達しております。
収支計算では年間1,190万円の所得（不動産所得）が発生します。
しかし、所得税・住民税等・元金支払等を控除した、年間手取額いわゆる
キャッシュフロー計算では年間174万円（月約15万円）しか手元に残りません。

〔事例2〕賃貸アパートの建築をあきらめ土地を売却（顧問先）
賃貸アパートの建築用地として、数年前に購入していた土地です。
収支計算では年間189万円の利益が発生します。
しかし、所得税等を控除したキャッシュフロー計算では、年間△43万円
の資金不足が生じることがわかりました。そこで賃貸アパートの建築を
あきらめ、土地を3筆に分筆し、宅地として売却することになりました。

〔事例3〕土地の有効活用に暗雲が発生（顧問先外）
賃貸アパートよりも収益力があると、某建設会社に、説得されて商業テナントビルを
建築した事例です。建築資金全額を銀行から調達しています。
建築会社から、一定額の家賃保証を受ける契約になっていますが、
現在の家賃保証額では、キャッシュフローがトントンという現状です。
今後、固定資産税の高騰等を考えますと、資金ショートが発生します。
ちなみに、当商業ビルのテナントは一軒もまだ入居者がいません。

〔事例4〕所得税と相続税を同時に節税する方法（顧問先）
土地付の木造賃貸アパートを購入した事例です。
木造の建物の耐用年数22年（減価償却費を多く計上できる）に着目して、不動産所得を
赤字（マイナス）にすることにより、軍用地収入や他の所得との損益通算をして所得税
対策をする方法です。銀行の借入金（自己資金30％）を併用して相続対策にもなります。

キーワード・・・は、耐用年数が短い木造賃貸アパートです。

（資産活用を失敗しないたるのイロハ）
①資産（土地）活用の目的を明確にする・・・何のための投資なのか（保有コスト・相続対策・老後資金・・）
②不動産所得は赤字（マイナス）・キャッシュフローは黒字（プラス）が理想的
③耐用年数に着目する・・・鉄筋コンクリート造り47年・木造22年（建物付属設備・・定率法15年）
④キャッシュフローの改善・・・元金均等払い・元利金等払いの選択を考慮する
⑤不動産投資には自己資金30％～50％が必要と考える。全額借入金で投資をしない。
⑥賃貸アパートの名義を検討する・・・法人名義の場合は、不動産が自社株式に変わる。
⑦不動産所得を分散する・・相続時精算課税の活用
⑧遺言信託による賃貸アパート収入の移転・・・改正信託法
⑨所有している土地に適した活用を考える・・・時には売却し、無理な活用をしない。

⑩第三者やセンカドオピニオンとしての税理士を利用し、幅広くノーハウを取り入れる。

経営者セミナー「新しい事業承継と自社株対策」終了しました。(第四回)


毎年この時期に行っているセミナーは
税理士の髭正博先生とのコラボです。

先生は沖縄大好き人間・・・20数年の
お付き合いです。






第一部　講師:税理士髭正博氏(東京)
「平成21年度事業承継税制改正」
「これからの自社株対策と相続税対策」

第二部　講師:税理士山内竧氏(沖縄)
「生前贈与による自社株式の移転と民法特例・・・沖縄の事例」　を発表しました。

主催:那覇商工会議所　
地域力連帯拠点・事業承継支援センター

「中小企業経営承継円滑化法」の制定に伴い
自社株式を中心とした、事業承継が大幅に
緩和されました。これから同法の具体的な運用
事例が発表される予定になっています。

それに先駆けての事例発表・・・

毎年のことですが、髭先生の実践事例は
大変参考になり、受講者の皆様方にも好評です。


今年の髭先生とのコラボも無事終了・・今年も新しい事業承継対策の事例が発表されました。

某会社主催の新春セミナー風景です。

テーマは「節税の新しい視点」

①所得分散の手法と事例
②相続時精算課税制度と民法改正
③信託法(改正信託法)について
でした。

 特に注目は「改正信託法」

相続税対策等に使えそうです。

84年ぶりに改正された「信託法」は、平成19年9月30日に施行されました。
事例の構築はこれからですが

注目は「受益者連続信託」と「信託監督人を活用した信託」

「連続信託」とは、遺言信託によって、第一次受益者・第二次受益者・第三次受益者
と次々と指定することができる信託です。
沖縄のトートーメー継承に使えるスキムです。
第一次受益者は自分自身
第二次受益者は配偶者
第三次受益者は長男
第四次受益者は孫・・トートーメー継承者・・・・・遺言書で指定できると言うことです。

「信託監督人」とは、受託者を監督する人のことて゜す。
高齢者が成年後見人と信託監督人制度を併用して使うことが期待されます。

その他
中小企業経営承継円滑化法・・・民法改正
所得税節税対策として・・・所得の分散方法・減価償却と耐用年数・・・講演時間は2時間でした。

   

 「中小企業経営承継円滑化法」

平成20年５月9日、国会を通過し成立しました。

同法を踏まえた「事業承継セミナー」を行いました。

同法のポイントは三つです。

①相続税の課税についての措置

（80％の株式評価減）

②民法の特例

（遺留分の除外・固定）

③金融支援

（事業承継に関連する資金融資）

沖縄県内、多くの中小企業オーナーの事業承継対策で必要と思われるのは、

「②民法の特例」だと思います。いわゆる、オーナー経営者から後継者

に生前贈与した株式（自社株）を「遺留分」から除外等する特例です。

相続時精算課税等で、後継者に移動した株式（自社株）をいかに「遺留分」から

除外等するかが今後の課題となります。

最近、県内おいて財産や株式の相続をめぐり複雑な相続人間の争いが多々発生しています。

「トートーメー承継者と財産」「中小企業の後継者と株式」の問題は、相続人間の相互不信を

通して益々困難になってきています。

中小企業経営承継円滑化法の実務的な運用はこれからですが、いかにいい法律を作っても

事業承継を円滑に行うことは容易ではありません。同法を上手く利用するためには、

オーナー経営者を中心とした、事業継承者・非継承者の日頃からの相互理解が最も大切だと思います。
  

（相続税セミナー）
参加者４５名　老人会の皆様です。
公民館に入って最初に驚いたのは 壇上の立派な獅子の姿。壁に貼られたエイサー練習表に掛けられたエイサー衣装。部落に伝わる文化の薫りがあちらこちらから漂ってきます。生まれてからずうっと、志多伯にお住まいという方も大勢いらっしゃいました。

皆さん、しっかりもみじマークの方々ですが、それぞれの立場で相続の時には どんな問題があるのかお勉強していただきました。
「こんな事例がありました。」とお話しすると、あちらこちらで、「あるよね～。」とお隣同士で相槌をうったり（笑）、暑い中、熱心に聞いていただくので、講師もついつい熱が入ります。
汗を拭き拭き、話していたら「先生～、水ぐぁ～飲みながらやりなさい～」と声を掛けられ、（笑）孫にお話しする口ぶりで、場も和みます。

参加者からは、
「公正証書遺言作るのに、いくらかかるの？」
「遺言が見つからなかったらどうなる？」
など、ご質問も多く暑い中、最後まで熱心にお勉強していただきました。