某大手不動産会社主催の
「資産（土地）活用セミナー」のひとコマです。
最近、不動産活用の失敗事例が、多々あり
当事務所に相談に来るお客様（顧問先外）も
多くなりました。
今回のセミナーでは、成功事例・失敗事例を
学んでいただきながら・・・・事例を通して
資産活用を検証していただきました。









〔事例1〕収支計算とキャッシュフロー計算の不一致（顧問先外）
土地300坪（相続により取得）に賃貸アパートを建築した事例です。
銀行から建築資金として100％を調達しております。
収支計算では年間1,190万円の所得（不動産所得）が発生します。
しかし、所得税・住民税等・元金支払等を控除した、年間手取額いわゆる
キャッシュフロー計算では年間174万円（月約15万円）しか手元に残りません。

〔事例2〕賃貸アパートの建築をあきらめ土地を売却（顧問先）
賃貸アパートの建築用地として、数年前に購入していた土地です。
収支計算では年間189万円の利益が発生します。
しかし、所得税等を控除したキャッシュフロー計算では、年間△43万円
の資金不足が生じることがわかりました。そこで賃貸アパートの建築を
あきらめ、土地を3筆に分筆し、宅地として売却することになりました。

〔事例3〕土地の有効活用に暗雲が発生（顧問先外）
賃貸アパートよりも収益力があると、某建設会社に、説得されて商業テナントビルを
建築した事例です。建築資金全額を銀行から調達しています。
建築会社から、一定額の家賃保証を受ける契約になっていますが、
現在の家賃保証額では、キャッシュフローがトントンという現状です。
今後、固定資産税の高騰等を考えますと、資金ショートが発生します。
ちなみに、当商業ビルのテナントは一軒もまだ入居者がいません。

〔事例4〕所得税と相続税を同時に節税する方法（顧問先）
土地付の木造賃貸アパートを購入した事例です。
木造の建物の耐用年数22年（減価償却費を多く計上できる）に着目して、不動産所得を
赤字（マイナス）にすることにより、軍用地収入や他の所得との損益通算をして所得税
対策をする方法です。銀行の借入金（自己資金30％）を併用して相続対策にもなります。

キーワード・・・は、耐用年数が短い木造賃貸アパートです。

（資産活用を失敗しないたるのイロハ）
①資産（土地）活用の目的を明確にする・・・何のための投資なのか（保有コスト・相続対策・老後資金・・）
②不動産所得は赤字（マイナス）・キャッシュフローは黒字（プラス）が理想的
③耐用年数に着目する・・・鉄筋コンクリート造り47年・木造22年（建物付属設備・・定率法15年）
④キャッシュフローの改善・・・元金均等払い・元利金等払いの選択を考慮する
⑤不動産投資には自己資金30％～50％が必要と考える。全額借入金で投資をしない。
⑥賃貸アパートの名義を検討する・・・法人名義の場合は、不動産が自社株式に変わる。
⑦不動産所得を分散する・・相続時精算課税の活用
⑧遺言信託による賃貸アパート収入の移転・・・改正信託法
⑨所有している土地に適した活用を考える・・・時には売却し、無理な活用をしない。

⑩第三者やセンカドオピニオンとしての税理士を利用し、幅広くノーハウを取り入れる。